我国社会主义市场经济逐步建立以来，原有的福利分房制度被打破，住房作为一种特殊商品全面进入市场化，按照供求关系进行资源配置。随着供求的偏紧，房价开始呈现温和上涨态势。但在2003年以后，全国各大中城市的房价开始迅猛上涨，在2—3年时间内，大多数一二线城市的房价暴涨一倍左右，普通购房者苦不堪言，数以万计的人沦为房奴。虽然国家有关部门接连出台宏观调控措施，如收紧信贷资金，提高准入门槛、打击囤房惜售，但都控制不了飞涨的房价，形成了越调控越飞涨的怪圈。本文试图从当前宏观调控着力的政策背景下来分析房地产商与普通自住购房者的搏弈关系。
    一、宏观调控条件下房地产开发商与购房者面临的政策背景和现实考量
   （一）房地产开发商
    1、国家紧缩房贷政策，提高首付比例，持续温和的加息，会对开发商的资金链和购房者的购房资金来源造成影响，但由于房贷已成为日前银行的优质贷款来源，在目前银行市场化改造还不成功的前提下，银行不愿意放弃房贷这块大蛋糕，仍然会大力支持房贷。
    2、为守住18亿亩的耕地底线，国家采取措施收紧开发用地的供应（尽管如此，现在起至2020年只有2700万亩耕地可合法占用）。但这一方面使地价升高加大了开发成本，由于土地供应瓶颈的影响，意味着今后能上市的房源少，又使房开商手中的现房成了紧俏商品，人为地制造了供不应求的虚假表象，对购房者有误导作用。
    3、在住房结构上，对“别墅”、“大户型”等住房建设的限制，使现有的这一部分房源成为“绝版”，在开发商大肆炒作下价格飞涨。
    4、在房地产飞涨的利益链条上，地方政府的态度极为重要，首先土地出让金是政府的预算外收入，“土地财政”越多越好；其次出于政绩的考虑，房价体现一个地方的经济发展水平和投资形象，并且带动其他建材产业的发展，增加了税收；再次城市建设开发过程中，一些原应由政府承担的公共设施建设可以转由开发商投资，减少了政府开支。因此，地方政府发展房地产业并带动推高房价，可谓一石三鸟。
    5、由于房屋属于必需商品，同时存在着看似无限的需求，而且随着我国经济的迅猛增长，人们改善住居条件并更换新房的愿望非常迫切，加之传统文化中“居者有其屋”的思想，都使得房开商对自己的商品待价而沽，除非存在流动资金不足导致资金链断裂的可能，都会不断选择涨价。分期涨价还是一种销售策略，造成供不应求商品紧俏的假象，在销售信息不对称的情况下，会对消费者产生误导作用。 
   （二）普通购房者
    1、住房是严重供不应求的特殊商品，又是人们不可缺少的生活必需品，这一刚性的需求和紧张的供求关系使购房者永远处于不对等和弱势的地位。目前中国还处于经济发展的“人口红利期”，1980年代前未实行计划生育时的出生人群现在进入安家置业的消费旺盛期，加上住房升级换代的需要，辅之农村劳动力大量进城务工并购房创业留守城市的冲动，市场经济的天平自然不会向购房者倾斜。
    2、过于低廉的存款利息，市场上过多的货币供应使住房成了保值增值的最佳投资渠道。由于我国一直实行“全民补贴生产”的经济发展模式，为了支持出口和投资实现GDP数据，银行体系以极低的利息揽储，然后疯狂放贷赚取利差，而不管居民消费价格指数是多少？于是，对于中低收入阶层而言，与其长期承受低利率和通货膨胀的慢性伤害，不如把钱投入房市还能保值增值，这进一步推高了房价。
    3、近几年来的房地产宏观调控完全没有效果，已经使购房者失去了信心，从上海到北京再到深圳，越调控越飞涨，眼见着离“有房一族”的梦越来越远，不如果断出手，要做“房奴”都宜早不宜迟，该出手时早出手。
    4、在住房价格不断上涨的预期下，部分现在没有实际需求打算今后几年购房的消费者选择提前购房，投资需求和投机需求增加，又进一步促进了当前住房需求的增长。
    5、综合以上因素，购房者基本没有理由相信房价会下跌，现实中也没有先例，即使部分地方下跌也只是短暂性的，很快随宏观经济的影响又是“涨声一片”。
二、基于上述条件下双方的搏弈关系
根据前述政策因素、市场预期和紧绷的供求关系，得出房地产商与购房者的得益矩阵如下： 
        

                开发商 
           涨  价     不涨价